第十二章 速度!速度!还是速度!
重燃2003正文卷第十二章速度!速度!还是速度!“我个人和小孙没有什么恩怨,我到现在也觉得如果把握好节奏,瞬驰能够成为一家非常优秀的公司。
孙红兵也能成为一个伟大的企业家。
所以2001年的时候我就提醒过他,要控制风险。
但小孙没有听进去,现在他要为盲目扩张造就的奇迹付出代价了……”
电视的画面切给了另一组出镜记者,万铜的冯伦也在接受着采访,
“瞬驰和万可根本不能同日而语,这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马……”
就在今天,常山,当地最大的房地产商,发起了一份致业界书。
倡议书认为瞬驰搅乱了常山的土地秩序,导致了混乱局面,影响了常山的经济发展,倡议全行业联合绞杀瞬驰。
而后,记者对各大房企的采访也一一的曝光了出来。
各个企业的领导人纷纷表达了对孙红兵领导下的瞬驰的担忧,一致认为瞬驰的粗暴经营不利于整个行业的正常有序发展。
一桩桩瞬驰在全国高价拿地的数据在电视里呈现了出来。
王师一脸愁容,“我替小孙算了一下,瞬驰通过高地价的投标策略攻城略地,截止到今年6月,瞬驰预交地价的资金已经在70个亿以上。
而根据规则,明年一季度,他还需要再预缴80个亿。
从资金流上看,除非有强大的财团……
银行都不可能,他没交足土地款,开发贷是出不来的。
只能是财团做后盾,否则他按期交付地价款是不可能的。
所以,在排除财团后盾的前提下,小孙他只能去和地方博弈缴款的期限。
这无疑会对全行业的市场规则和地方公信力造成绝大的破坏。”
“本台认为,由于全国房地产市场,在今年以来,尤其是东部沿海主要城市房地产市场的不断升温,房价不断上涨,造成了大量普通居民买不起房。
直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善,同时也影响了金融安全和社会稳定。
上涨过快的房价成为千夫所指,并且房地产过热直接拉动了生产资料价格大幅上涨,宏观经济面临新的全面过热。
毫无疑问有‘天价制造者’之称的瞬驰地产,是这轮房价上涨过快的重要助推者之一……”
电视上面传来的声音,让孙红兵气得攥紧了拳头。
这是将绞杀公然的摆在了明面上。
此时的王师,在隐忍几天后,图穷匕见,点名发难。
几个地块同时开拍,又被操纵节奏同时中标,让他自己一点反应时间都没有。
但这不是不能破解。
资金流靠什么支撑?
孙红兵心里很有数,销售资金回笼。
现在的问题是,依靠津门地产项目销售回笼的资金,不足以支撑需上缴的土地款。
他本来是打算冒险赌博的。
赌地方上在收缴土地款时的态度。
交一部分,然后拖上一年再交,地方虽然有怨言,但最后款项是收齐了的,也好交代。
账期嘛,大不了自己再付点利息。
但王师接受采访的发言,直接点中了他的死穴,将这一切暴露大众的视野下。
这下,哪个地方敢给他‘账期’?
不往死里催,已经是够仁义了。
此时的秦天川睁开了眼睛,让人关掉了电视,而后缓缓的说道,“小孙,你碰瓷王师,实属不智。”
孙红兵闻言也只能苦笑一下,“我以为,在非市场力量上,我和他是一致的。”
此时,他再不明白是智柳捅了他一刀,就简直是白痴了。
不过他也没什么好说的,谁让他自己酒后嘴贱呢。
秦天川嘿嘿笑着,“除非他离婚。”
孙红兵听着这话很是想笑,但看了一眼旁边的卿云后,却笑不出来了。
他来之前便做足了功课,知道卿云的身份,也知道秦天川之所以出现在华亭,是正带着宝贝女婿在玩‘行万里路’的养成游戏。
要是当初他娶了智柳的侄女……
孙红兵晃了晃脑袋,脸上恢复了正色,诚恳的说着,
“秦董,我需要您的帮助,大概30个亿,股权比例您控股都行。
给我一年的时间,我能过这一关。”
秦天川闻言有点意外,“一年时间?”
虽然他不涉足房地产业,但他家老二老三都有这方面的业务。
他很清楚,从拍下土地到规划设计再到开盘销售,一般起码需要1年的开发周期,销售完毕还需要再加上半年左右的时间。
面对秦天川的疑问,孙红兵像是恢复了此前的自信,
“秦董,其实……房地产不是什么高大上的行业。”
他忽地笑了起来,指了指一旁的卿云,
“您女婿如果想做这个行业,他一定能成为这个行业的领袖。”
冲着正在摆出自谦表情的卿云点了点头,孙红兵叹了口气,
“其实,这个行业,只是数学游戏。
秦董,小卿,它的本质很简单,就是一个公式。”
找服务员拿过纸笔,孙红兵开始比划起来,“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。
一个房产公司的净现金流,取决于手上各楼盘的净现金流总和。
也就是说,各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度,在一个规定的期间内,是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。
那么实际上,房产公司的盈利能力,就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”
见刚刚孙红兵牵了话头,卿云也问出了心中的疑惑,
“也就是说,孙总,您认为公式里面,速度这个变量,是决定这个行业利润多寡的决定性因素?”
孙红兵笑着点了点头,“是的,我知道,很多人说是杠杆的利用率。
但杠杆这玩意儿,整个行业里都是一样的,能获得贷款的渠道就那么多。
速度才是这个行业的唯一答案。”
此时的孙红兵,其实挺感激卿云这样的提问。
孙红兵自己也算一方大佬,他很清楚大佬时间的珍贵,卿云的提问,为他争取到了时间。
他心里很明白秦天川对这个女婿的看重,干脆为他详细的解惑,顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。
“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制,把有限资金的使用效率提高到极限。”
他指着自己列出的三大板块,“购买土地上,我从不和地方协商拿地,我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。
而且我只拿生地,这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。
生地,往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好,竞争相对不激烈,而且有未来升值的潜力,基本上也没有拆迁的遗留问题。
这就确保了我拿到的地,是无需再经历土地整理阶段,这为我节约了半年的时间。
因为是生地,我也有了后面和当地博弈的底气,我如果迟迟不开发,他们也急。”
接过秦天川散过来的烟,孙红兵心里笑了笑。
这一小局,他赌赢了。
秦天川果然对这个女婿很是栽培。
“第二便是建造周期速度。在这上面,我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”
说到这里他轻轻一笑,“去年9月,瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块,从进场施工到开盘销售,我只花了两个月时间。”
听到这里秦天川都呆了,一脸惊讶的问着,“小孙,你怎么做到的?
按照预售办法,投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”
他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了,孙红兵这两个月拿到预售证的操作,太特么的极限操作了。
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孙红兵也能成为一个伟大的企业家。
所以2001年的时候我就提醒过他,要控制风险。
但小孙没有听进去,现在他要为盲目扩张造就的奇迹付出代价了……”
电视的画面切给了另一组出镜记者,万铜的冯伦也在接受着采访,
“瞬驰和万可根本不能同日而语,这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的害群之马……”
就在今天,常山,当地最大的房地产商,发起了一份致业界书。
倡议书认为瞬驰搅乱了常山的土地秩序,导致了混乱局面,影响了常山的经济发展,倡议全行业联合绞杀瞬驰。
而后,记者对各大房企的采访也一一的曝光了出来。
各个企业的领导人纷纷表达了对孙红兵领导下的瞬驰的担忧,一致认为瞬驰的粗暴经营不利于整个行业的正常有序发展。
一桩桩瞬驰在全国高价拿地的数据在电视里呈现了出来。
王师一脸愁容,“我替小孙算了一下,瞬驰通过高地价的投标策略攻城略地,截止到今年6月,瞬驰预交地价的资金已经在70个亿以上。
而根据规则,明年一季度,他还需要再预缴80个亿。
从资金流上看,除非有强大的财团……
银行都不可能,他没交足土地款,开发贷是出不来的。
只能是财团做后盾,否则他按期交付地价款是不可能的。
所以,在排除财团后盾的前提下,小孙他只能去和地方博弈缴款的期限。
这无疑会对全行业的市场规则和地方公信力造成绝大的破坏。”
“本台认为,由于全国房地产市场,在今年以来,尤其是东部沿海主要城市房地产市场的不断升温,房价不断上涨,造成了大量普通居民买不起房。
直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善,同时也影响了金融安全和社会稳定。
上涨过快的房价成为千夫所指,并且房地产过热直接拉动了生产资料价格大幅上涨,宏观经济面临新的全面过热。
毫无疑问有‘天价制造者’之称的瞬驰地产,是这轮房价上涨过快的重要助推者之一……”
电视上面传来的声音,让孙红兵气得攥紧了拳头。
这是将绞杀公然的摆在了明面上。
此时的王师,在隐忍几天后,图穷匕见,点名发难。
几个地块同时开拍,又被操纵节奏同时中标,让他自己一点反应时间都没有。
但这不是不能破解。
资金流靠什么支撑?
孙红兵心里很有数,销售资金回笼。
现在的问题是,依靠津门地产项目销售回笼的资金,不足以支撑需上缴的土地款。
他本来是打算冒险赌博的。
赌地方上在收缴土地款时的态度。
交一部分,然后拖上一年再交,地方虽然有怨言,但最后款项是收齐了的,也好交代。
账期嘛,大不了自己再付点利息。
但王师接受采访的发言,直接点中了他的死穴,将这一切暴露大众的视野下。
这下,哪个地方敢给他‘账期’?
不往死里催,已经是够仁义了。
此时的秦天川睁开了眼睛,让人关掉了电视,而后缓缓的说道,“小孙,你碰瓷王师,实属不智。”
孙红兵闻言也只能苦笑一下,“我以为,在非市场力量上,我和他是一致的。”
此时,他再不明白是智柳捅了他一刀,就简直是白痴了。
不过他也没什么好说的,谁让他自己酒后嘴贱呢。
秦天川嘿嘿笑着,“除非他离婚。”
孙红兵听着这话很是想笑,但看了一眼旁边的卿云后,却笑不出来了。
他来之前便做足了功课,知道卿云的身份,也知道秦天川之所以出现在华亭,是正带着宝贝女婿在玩‘行万里路’的养成游戏。
要是当初他娶了智柳的侄女……
孙红兵晃了晃脑袋,脸上恢复了正色,诚恳的说着,
“秦董,我需要您的帮助,大概30个亿,股权比例您控股都行。
给我一年的时间,我能过这一关。”
秦天川闻言有点意外,“一年时间?”
虽然他不涉足房地产业,但他家老二老三都有这方面的业务。
他很清楚,从拍下土地到规划设计再到开盘销售,一般起码需要1年的开发周期,销售完毕还需要再加上半年左右的时间。
面对秦天川的疑问,孙红兵像是恢复了此前的自信,
“秦董,其实……房地产不是什么高大上的行业。”
他忽地笑了起来,指了指一旁的卿云,
“您女婿如果想做这个行业,他一定能成为这个行业的领袖。”
冲着正在摆出自谦表情的卿云点了点头,孙红兵叹了口气,
“其实,这个行业,只是数学游戏。
秦董,小卿,它的本质很简单,就是一个公式。”
找服务员拿过纸笔,孙红兵开始比划起来,“一个楼盘的净现金流取决于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块。
一个房产公司的净现金流,取决于手上各楼盘的净现金流总和。
也就是说,各个楼盘的净现金流汇总到一起的速度,在一个规定的期间内,是一个房产公司年度利润多寡的决定性因素。
那么实际上,房产公司的盈利能力,就等同于‘购买土地’、‘建造周期’、‘项目销售’这三大模块的速度。”
见刚刚孙红兵牵了话头,卿云也问出了心中的疑惑,
“也就是说,孙总,您认为公式里面,速度这个变量,是决定这个行业利润多寡的决定性因素?”
孙红兵笑着点了点头,“是的,我知道,很多人说是杠杆的利用率。
但杠杆这玩意儿,整个行业里都是一样的,能获得贷款的渠道就那么多。
速度才是这个行业的唯一答案。”
此时的孙红兵,其实挺感激卿云这样的提问。
孙红兵自己也算一方大佬,他很清楚大佬时间的珍贵,卿云的提问,为他争取到了时间。
他心里很明白秦天川对这个女婿的看重,干脆为他详细的解惑,顺带也向着秦天川详细说明着自己的经营理念。
“瞬驰最重要的战略基点就是对现金流的严格控制,把有限资金的使用效率提高到极限。”
他指着自己列出的三大板块,“购买土地上,我从不和地方协商拿地,我所有的土地都是通过竞拍方式拿到的。
而且我只拿生地,这些土地都是在城市的边缘地带或者规划中的新中心。
生地,往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好,竞争相对不激烈,而且有未来升值的潜力,基本上也没有拆迁的遗留问题。
这就确保了我拿到的地,是无需再经历土地整理阶段,这为我节约了半年的时间。
因为是生地,我也有了后面和当地博弈的底气,我如果迟迟不开发,他们也急。”
接过秦天川散过来的烟,孙红兵心里笑了笑。
这一小局,他赌赢了。
秦天川果然对这个女婿很是栽培。
“第二便是建造周期速度。在这上面,我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”
说到这里他轻轻一笑,“去年9月,瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块,从进场施工到开盘销售,我只花了两个月时间。”
听到这里秦天川都呆了,一脸惊讶的问着,“小孙,你怎么做到的?
按照预售办法,投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”
他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了,孙红兵这两个月拿到预售证的操作,太特么的极限操作了。
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