第200章 一石三鸟
棚户区的改造,不仅在汉东新区是棘手的难事,放在全国来看也都是各地城市建设中的难题,也是全球城市发展中都要突破的一个难点。
而城市的发展,必然会产生两大效应:
一是人口的聚集和增多。城市的多种产业可以带来大量就业机会,完善的设施配套可以提供更好的教育与生活条件,这两点使得城市在与乡村的竞争中具备极大的优势,不断有大量人口从乡村转移到城市,他们在追求更好生活的同时,也满足了城市各个系统所需的劳动力。
二是可使用土地的减少。随着经济的发展和人口的增多,城市各类设施不断建设,必然会造成城市可使用土地的减少,这是一把双刃剑。一方面土地的建设是因为城市发展的结果,也是城市吸引力和实力的体现;另一方面,城市可使用土地的减少又会造成城市房价的上涨,以及各类商品服务的涨价,各方面的压力都会增大城市定居的难度,很多无力承担但又不愿意降低生活水准的人,只能放弃城市,迁移到更小的城市,或者返回乡村。
而更多的人,选择了留在城市,忍受城市的不断增长的居住压力,代价是大幅降低自己的生活水准,而能够提供这种低廉居住水准的环境,也只有那些在城市发展过程中被遗忘的盲肠。
这就是棚户区能够存在的根源。
每一个城市在起步阶段,都会迎来大量的外来人口涌入,这些外来人口依附在城市边缘,根据自己的经济能力搭盖了简陋的房子,开始定居和生活。
随着经济的发展,有些家庭通过自己的努力也好,通过运气也好,先后搬离了这个社区,但更多的人一直停留在原地,就跟他们的父辈一般。
而城市却在不断发展壮大中,而且发展的速度远远大于这些人的阶层提升速度,城市的发展总是先朝简便廉价的空地而去,那些简陋的房子很快就被新的大楼和设施所包围住。
由于城市可使用土地的总量有限,当城市发展到一定程度时,当那些简便廉价的空地已经用完时,开发者们回过头来,只能瞄准那些在发展中被围起来的棚户区。
这时候,那段被遗忘的盲肠的价值就体现出来了。
但是,要让这段盲肠发挥价值,并不是那么容易的事。
虽然国家实行的是土地国有制,但这些棚户区里的居民长期居住于此地,基本都拥有自有房产的产权,要对这里的土地进行重新开发,必须依据法律征收并拆迁。
要征收拆迁,就必须补偿或者重新安置这些居民,而这些工作都不是光靠政府的努力就能做得到。
一切都要钱。
“钱从何来?”
高维诚给任平生算了一笔经济账,国博园所在的棚户区拆迁涉及人口20万户,按照“拆一补一”的标准进行重新安置,需要建设户均面积在50平方以上的房子1000万平方米,按照汉海市当前住宅建设的平均造价2000元/平方米来测算,至少要投入200亿元人民币才能完成这项工程。
而汉东新区年财政收入才280亿多一点,除去三农、教育、卫生、福利等固定支出,能够用于项目建设的资金只有90个亿,而且还有很多项目都要在90亿里开支,挤来挤去,能够用于国博园建设的不到10个亿。
虽然国博园的建设,中央和市里头都有资金支持,但满打满算也只有30个亿。
相比起200亿的预算,那30个亿只是杯水车薪,连安征迁所需的启动资金都不能满足,谈什么建设呢。
面对高维诚疑问的目光,任平生面色如常,平静道:
“高伯伯,你对'辽阳模式'了解吗?”
高维诚的双目凝重了起来,任平生这一句话,好像拨云见日般,一下子给他照亮了方向。
“辽阳模式”是2004年起,辽阳省在工矿棚户区改造过程中,摸索并独创出的一套“政府资金引导,市场化多元融资”的模式。
简单而言,“辽阳模式”就是政府通过财政投入,引导政策性金融贷款启动项目,再通过土地出让金和税费减免政策吸引社会资本投资,参与棚改的社会资本优先获得棚改后的土地开发权,三方合力做好棚户区改造及后续开发的一系列工作。
“辽阳模式”之所以能够脱颖而出,在于它改变了之前棚改工作严重依赖政府财政投入的弊病,有效地通过多元化的手段引入社会投资来参与棚改,即解决了政府投入过大的问题,又能够给社会资本带来可观的收益,而棚户区改造后带来的商业价值提升,又进一步加大了城市的吸引力,助涨了土地出让金的提高,回头来还能反哺政府财政,可以说是让群众、政府、金融机构和社会开发商四方共同获利的一个模式。
“辽阳模式”的成功,不仅成为后世国家主政者在全国推广的一项良政,还得到了世界银行和联合国的一致认可,被视为中国在破解城市化难题上做出的重要贡献。
虽然这个时候,“辽阳模式”尚未显山露水,但高维诚曾经在经济部门工作过,对位于东北的这场变革也有所关注,这时候经任平生一提醒,他马上就意识到这个模式移植到汉东新区的可行性。
国博园附近的这块棚户区,如果能够顺利拆迁的话,今后还可以进行多种商业开发,借着国博会的东风,以及毗邻金融中心区的机遇,这个地块的价值将得到极大的提升。
届时,汉东新区不仅可以圆满完成中央和市里交代的任务,而且还能带动国博园附近地区的经济发展和城市建设,对于汉东新区的发展极其有利,而这一切又不会让政府背上沉重的债务负担,同时还能提高几十万棚户区居民的生活条件和幸福感,真可谓是“一石三鸟”,多方得利。
想到此处,高维诚不由得欣慰地拍了拍任平生的肩膀,道:
“年轻人,果然有想法,有思路,有朝气啊。”
任平生虽然收到赞赏,但仍然面不改色地,补充道:
“我们汉东的发展程度与辽阳不大一样,土地的潜在价值要高很多,我建议,在拆迁过程中尽量少建安置房,多采取货币化安置,安置价格高一点,反而是好事。”
高维诚眼中闪过一丝异色,他很快就领会到任平生话中的含义。
以往的安征迁工作,包括“辽阳模式”在内,都是将棚户区的拆迁户迁移到同等或者稍高面积的安置房中居住,这种方式虽然可以迅速解决拆迁户的居住问题,也容易让人看到政绩的效果所在。
但是,大量建设安置房会给政府和参与企业带来资金压力,并且安置房会占用大量的可开发土地,同时压制了当地房产价格的提升,对于地方政府而言,在财政上的收益并不大。
如果按照任平生的想法,大量棚户区迁出居民采用货币安置的话,他们必然会带动当地房地产市场的上涨,同时又能给政府带来更多的土地出让金收入,这些省下来的安置房用地还能用来开发其他项目,对于地方政府而言,一举多得。
在当时,货币化安置还没有成为主流,任平生能够提出这一点,完全是重生给他带来的优势。
而他之所以提出这一点,也是为了自己未来的计划考虑。
高维诚显然也想到了这点,他笑了笑,道:
“小任,你这么积极地出谋划策,我该如何感谢你才对。”
任平生看了看驾驶位上的那个理着小平头的中年司机,高维诚很快道:
“小俞跟我十几年了,跟自家人一样,你尽管说。”
任平生不好意思地笑了笑道:
“高伯伯,我想参与国博园这个项目的开发。”
对于任平生的要求,高维诚毫不意外,他微笑道:
“只要是依法依规,都可以参与竞争嘛。”
任平生自然知道,这样的大项目肯定要公开招拍挂竞价,但很多项目虽然是公开竞价,实际上在拍卖的时候可以设置条件的,这些条件是否能够招徕有意向的企业,就要看地方政府的能力了。
高维诚虽然没有把话说白了,但他底层的意思却透露出来,任平生如果具备操作这个项目的实力,他可以在关键的步骤上扶他一把。
当然,目前还没有到达这个地步,任平生还有很多前期工作要准备。
“嗯,如果下半年能够启动项目最好,我想找一些合作伙伴,一起做。”
任平生的想法是,这个项目虽然目前看起来没有什么利润,但是后面的潜力十分大,自己在汉海市根基尚浅,虽然有高家的庇护,但最好能够拉一些当地有权势的人物一起运作,这样不会太过张扬,对自己,对高家都更有利。
高维诚听了任平生的想法后,笑了笑道:
“不急,不急,你的想法虽然可行,但这个项目是民心工程,先要取得市领导的支持,明白吗。”
任平生一开始没有反应过来,国博会不就是当前最重要的政治任务吗,这个项目的重要性毋庸置疑,市领导肯定会支持的,为何高维诚会这么说。
但任平生毕竟前世在机关里呆了很久,他很快就想到了关键所在。
像这种涉及大规模安征迁的棚改,如果成功地实行的话,引发的社会效益和评价是不可估量的,“辽阳模式”后来不就被树为典范在全国推行了吗?
以高维诚的水平和能力,完全可以把国博园的棚改工程打造成具有本地特色的“汉海模式”,一点都不会比“辽阳模式”逊色,那么这个金光闪闪的政绩工程就是他仕途上的一块踏脚石,可以助他青云直上。
但如果高维诚的志向只到这里,那么刚才他就不会说出那句话了。
换个角度思考,如果高维诚把这个金光闪闪的政绩工程都归功于市领导,把一切赞誉和口碑都往上提,自己则安心做好一个执行者的角色,让所有的掌声和闪光都集中给市领导,那么高维诚在市领导心中的份量就大不一样了。
老高果然是老高,能够在汉海官场纵横这么多年,果然不是虚的,自己在他面前,还是浅了许多。
想通了这点,任平生露出一脸受教的神情,轻轻念了一句话:
“君不尸小事。“
高维诚微微颔首,笑而不语。
以他的学识,自然知道任平生引用的是《春秋.谷梁传》中的一句评语,“君不尸小事“,接下来的是”臣不专大名,善则称君,过则称己”。这四句话虽然短小,但却涵盖了中国传统政治中最大的智慧。
在中国传统政治里,能人和循吏并不罕见,罕见的是懂得摆正自己位置的能人循吏。从明朝的张居正到清朝的年羹尧,这些历史上权柄风光都极盛一时的能臣,最终都落得身败名裂的下场,最大的问题就是没有摆正自己的位置。而汉初的张良、唐初的李靖,能够善始善终,则是这种智慧的体现。
古往今来,只有懂得自己的位置,能把自己摆正的人,才有可能爬得更高,才有可能有更大的作为。
高维诚这轻描淡写的一句话,已经透露出他的政治敏感性之高,也可以看出他的确有更大的志向。
当然,高维诚的这一举动也是在下注,他赌的是这位市领导将来能够到达更高的位置。
那样的话,他所做的一切才能换来更大的回报。
未来究竟如何,那就得看任平生的信息是否靠谱了。
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而城市的发展,必然会产生两大效应:
一是人口的聚集和增多。城市的多种产业可以带来大量就业机会,完善的设施配套可以提供更好的教育与生活条件,这两点使得城市在与乡村的竞争中具备极大的优势,不断有大量人口从乡村转移到城市,他们在追求更好生活的同时,也满足了城市各个系统所需的劳动力。
二是可使用土地的减少。随着经济的发展和人口的增多,城市各类设施不断建设,必然会造成城市可使用土地的减少,这是一把双刃剑。一方面土地的建设是因为城市发展的结果,也是城市吸引力和实力的体现;另一方面,城市可使用土地的减少又会造成城市房价的上涨,以及各类商品服务的涨价,各方面的压力都会增大城市定居的难度,很多无力承担但又不愿意降低生活水准的人,只能放弃城市,迁移到更小的城市,或者返回乡村。
而更多的人,选择了留在城市,忍受城市的不断增长的居住压力,代价是大幅降低自己的生活水准,而能够提供这种低廉居住水准的环境,也只有那些在城市发展过程中被遗忘的盲肠。
这就是棚户区能够存在的根源。
每一个城市在起步阶段,都会迎来大量的外来人口涌入,这些外来人口依附在城市边缘,根据自己的经济能力搭盖了简陋的房子,开始定居和生活。
随着经济的发展,有些家庭通过自己的努力也好,通过运气也好,先后搬离了这个社区,但更多的人一直停留在原地,就跟他们的父辈一般。
而城市却在不断发展壮大中,而且发展的速度远远大于这些人的阶层提升速度,城市的发展总是先朝简便廉价的空地而去,那些简陋的房子很快就被新的大楼和设施所包围住。
由于城市可使用土地的总量有限,当城市发展到一定程度时,当那些简便廉价的空地已经用完时,开发者们回过头来,只能瞄准那些在发展中被围起来的棚户区。
这时候,那段被遗忘的盲肠的价值就体现出来了。
但是,要让这段盲肠发挥价值,并不是那么容易的事。
虽然国家实行的是土地国有制,但这些棚户区里的居民长期居住于此地,基本都拥有自有房产的产权,要对这里的土地进行重新开发,必须依据法律征收并拆迁。
要征收拆迁,就必须补偿或者重新安置这些居民,而这些工作都不是光靠政府的努力就能做得到。
一切都要钱。
“钱从何来?”
高维诚给任平生算了一笔经济账,国博园所在的棚户区拆迁涉及人口20万户,按照“拆一补一”的标准进行重新安置,需要建设户均面积在50平方以上的房子1000万平方米,按照汉海市当前住宅建设的平均造价2000元/平方米来测算,至少要投入200亿元人民币才能完成这项工程。
而汉东新区年财政收入才280亿多一点,除去三农、教育、卫生、福利等固定支出,能够用于项目建设的资金只有90个亿,而且还有很多项目都要在90亿里开支,挤来挤去,能够用于国博园建设的不到10个亿。
虽然国博园的建设,中央和市里头都有资金支持,但满打满算也只有30个亿。
相比起200亿的预算,那30个亿只是杯水车薪,连安征迁所需的启动资金都不能满足,谈什么建设呢。
面对高维诚疑问的目光,任平生面色如常,平静道:
“高伯伯,你对'辽阳模式'了解吗?”
高维诚的双目凝重了起来,任平生这一句话,好像拨云见日般,一下子给他照亮了方向。
“辽阳模式”是2004年起,辽阳省在工矿棚户区改造过程中,摸索并独创出的一套“政府资金引导,市场化多元融资”的模式。
简单而言,“辽阳模式”就是政府通过财政投入,引导政策性金融贷款启动项目,再通过土地出让金和税费减免政策吸引社会资本投资,参与棚改的社会资本优先获得棚改后的土地开发权,三方合力做好棚户区改造及后续开发的一系列工作。
“辽阳模式”之所以能够脱颖而出,在于它改变了之前棚改工作严重依赖政府财政投入的弊病,有效地通过多元化的手段引入社会投资来参与棚改,即解决了政府投入过大的问题,又能够给社会资本带来可观的收益,而棚户区改造后带来的商业价值提升,又进一步加大了城市的吸引力,助涨了土地出让金的提高,回头来还能反哺政府财政,可以说是让群众、政府、金融机构和社会开发商四方共同获利的一个模式。
“辽阳模式”的成功,不仅成为后世国家主政者在全国推广的一项良政,还得到了世界银行和联合国的一致认可,被视为中国在破解城市化难题上做出的重要贡献。
虽然这个时候,“辽阳模式”尚未显山露水,但高维诚曾经在经济部门工作过,对位于东北的这场变革也有所关注,这时候经任平生一提醒,他马上就意识到这个模式移植到汉东新区的可行性。
国博园附近的这块棚户区,如果能够顺利拆迁的话,今后还可以进行多种商业开发,借着国博会的东风,以及毗邻金融中心区的机遇,这个地块的价值将得到极大的提升。
届时,汉东新区不仅可以圆满完成中央和市里交代的任务,而且还能带动国博园附近地区的经济发展和城市建设,对于汉东新区的发展极其有利,而这一切又不会让政府背上沉重的债务负担,同时还能提高几十万棚户区居民的生活条件和幸福感,真可谓是“一石三鸟”,多方得利。
想到此处,高维诚不由得欣慰地拍了拍任平生的肩膀,道:
“年轻人,果然有想法,有思路,有朝气啊。”
任平生虽然收到赞赏,但仍然面不改色地,补充道:
“我们汉东的发展程度与辽阳不大一样,土地的潜在价值要高很多,我建议,在拆迁过程中尽量少建安置房,多采取货币化安置,安置价格高一点,反而是好事。”
高维诚眼中闪过一丝异色,他很快就领会到任平生话中的含义。
以往的安征迁工作,包括“辽阳模式”在内,都是将棚户区的拆迁户迁移到同等或者稍高面积的安置房中居住,这种方式虽然可以迅速解决拆迁户的居住问题,也容易让人看到政绩的效果所在。
但是,大量建设安置房会给政府和参与企业带来资金压力,并且安置房会占用大量的可开发土地,同时压制了当地房产价格的提升,对于地方政府而言,在财政上的收益并不大。
如果按照任平生的想法,大量棚户区迁出居民采用货币安置的话,他们必然会带动当地房地产市场的上涨,同时又能给政府带来更多的土地出让金收入,这些省下来的安置房用地还能用来开发其他项目,对于地方政府而言,一举多得。
在当时,货币化安置还没有成为主流,任平生能够提出这一点,完全是重生给他带来的优势。
而他之所以提出这一点,也是为了自己未来的计划考虑。
高维诚显然也想到了这点,他笑了笑,道:
“小任,你这么积极地出谋划策,我该如何感谢你才对。”
任平生看了看驾驶位上的那个理着小平头的中年司机,高维诚很快道:
“小俞跟我十几年了,跟自家人一样,你尽管说。”
任平生不好意思地笑了笑道:
“高伯伯,我想参与国博园这个项目的开发。”
对于任平生的要求,高维诚毫不意外,他微笑道:
“只要是依法依规,都可以参与竞争嘛。”
任平生自然知道,这样的大项目肯定要公开招拍挂竞价,但很多项目虽然是公开竞价,实际上在拍卖的时候可以设置条件的,这些条件是否能够招徕有意向的企业,就要看地方政府的能力了。
高维诚虽然没有把话说白了,但他底层的意思却透露出来,任平生如果具备操作这个项目的实力,他可以在关键的步骤上扶他一把。
当然,目前还没有到达这个地步,任平生还有很多前期工作要准备。
“嗯,如果下半年能够启动项目最好,我想找一些合作伙伴,一起做。”
任平生的想法是,这个项目虽然目前看起来没有什么利润,但是后面的潜力十分大,自己在汉海市根基尚浅,虽然有高家的庇护,但最好能够拉一些当地有权势的人物一起运作,这样不会太过张扬,对自己,对高家都更有利。
高维诚听了任平生的想法后,笑了笑道:
“不急,不急,你的想法虽然可行,但这个项目是民心工程,先要取得市领导的支持,明白吗。”
任平生一开始没有反应过来,国博会不就是当前最重要的政治任务吗,这个项目的重要性毋庸置疑,市领导肯定会支持的,为何高维诚会这么说。
但任平生毕竟前世在机关里呆了很久,他很快就想到了关键所在。
像这种涉及大规模安征迁的棚改,如果成功地实行的话,引发的社会效益和评价是不可估量的,“辽阳模式”后来不就被树为典范在全国推行了吗?
以高维诚的水平和能力,完全可以把国博园的棚改工程打造成具有本地特色的“汉海模式”,一点都不会比“辽阳模式”逊色,那么这个金光闪闪的政绩工程就是他仕途上的一块踏脚石,可以助他青云直上。
但如果高维诚的志向只到这里,那么刚才他就不会说出那句话了。
换个角度思考,如果高维诚把这个金光闪闪的政绩工程都归功于市领导,把一切赞誉和口碑都往上提,自己则安心做好一个执行者的角色,让所有的掌声和闪光都集中给市领导,那么高维诚在市领导心中的份量就大不一样了。
老高果然是老高,能够在汉海官场纵横这么多年,果然不是虚的,自己在他面前,还是浅了许多。
想通了这点,任平生露出一脸受教的神情,轻轻念了一句话:
“君不尸小事。“
高维诚微微颔首,笑而不语。
以他的学识,自然知道任平生引用的是《春秋.谷梁传》中的一句评语,“君不尸小事“,接下来的是”臣不专大名,善则称君,过则称己”。这四句话虽然短小,但却涵盖了中国传统政治中最大的智慧。
在中国传统政治里,能人和循吏并不罕见,罕见的是懂得摆正自己位置的能人循吏。从明朝的张居正到清朝的年羹尧,这些历史上权柄风光都极盛一时的能臣,最终都落得身败名裂的下场,最大的问题就是没有摆正自己的位置。而汉初的张良、唐初的李靖,能够善始善终,则是这种智慧的体现。
古往今来,只有懂得自己的位置,能把自己摆正的人,才有可能爬得更高,才有可能有更大的作为。
高维诚这轻描淡写的一句话,已经透露出他的政治敏感性之高,也可以看出他的确有更大的志向。
当然,高维诚的这一举动也是在下注,他赌的是这位市领导将来能够到达更高的位置。
那样的话,他所做的一切才能换来更大的回报。
未来究竟如何,那就得看任平生的信息是否靠谱了。
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